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住宅を買うときは頭金を1円たりとも入れてはいけない!ただし3つの条件あり

不動産について
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どうも!ザ・平凡会社員でしたが33歳で3000万円の貯蓄に成功しサイドFIRE(セミリタイア)しちゃったちーです。

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当ブログではそのために私が実践している
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我が家は去年住宅を取得したんですが、その時に頭金は1円も入れませんでした。

よく総額の1割は最低でも入れようみたいな話も聞きますが、現在の超低金利下ではこれはやってはいけません。

 

ただし、頭金としては入れないにせよそれなりの資金を用意した上で購入することは重要だと思っています。

ということで、今回はこのへんの条件についてまとめておきたいと思います。

なぜ割高と分かっていながら新築のマンションを選んだ?4つの理由
さて、以前に賃貸派だった私がなぜ住宅の購入に同意したかという記事を書いたんですが、その続きとしてそしてなぜ事前に新築マンションが割高だと分かっていてそれを選んだか?ということについて書いていきたいと思います。 ...

 

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なぜ頭金を入れない方がいいのか?

これは、先にも書いた通り現在は住宅ローン超低金利の時代だからです。

現在変動金利の場合で0.5%前後と1%を大幅に下回っており、10年固定でも1%未満となっています。

 

ということは、住宅ローンで目一杯借りて自己資金は平均リターン5%の株式に投資した方がいいということが分かりますよね?

そのため、我が家でも1円も頭金に入れずにその分今ある資産は投資に回している状況です。

 

ただし、住宅ローンの金利が仮に3%だったとしたらどうするかというと、株式の平均リターンの5%を下回っているとはいえ住宅ローンで借りる分はなるべく減らしたと思います。

というのも、確定している3%想定である5%では全然意味合いが違いますからね。

管理人ちー
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まぁそもそも金利が3%もあったら住宅ローンを組んでまで住宅は買わないと思いますが笑

 

このように、現在の1%を切っているような状況だからこそ頭金は入れなくてもよいと思っています。

ただし、これをやる上で3つの条件があります。

 

条件1・金利の低い変動金利で借りる

上記で書いたように、超低金利であるからこそ頭金ゼロのフルローンがお得になるので、基本この方法は変動金利で0.5%前後になる場合がおすすめです。

現在新たに住宅ローンを組む方の5割以上が変動金利を選んでおり、この割合は年々上昇しているようです。

管理人ちー
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まぁここまで変動が低金利になるとそうなっちゃいますよね

 

でも変動は今後の金利上昇リスクがあるから怖いという方や、そもそもフラット35でしか借りられない人もいるかと思います。

そういった場合は金利が1%を超えてきているかと思うので、その場合は資金に余裕があれば多少頭金は入れたほうがいいかもしれませんね。

 

ただ、もし選べるのであれば私は変動金利を推したいと思います。

というのも、今後の日本の経済状況を鑑みても住宅ローンの金利が大幅に上がる可能性は極めて低いからです。

管理人ちー
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このへんは色々な考え方があるのでもちろん一概には言えませんが、私はそう思っているので変動金利一択でした

 

条件2・必要最低限の資金額はクリアしておく

このように、借りる金利が0.5%前後であれば頭金は入れなくてもいいんですが、だからと言って自己資金を全く貯めておかなくてもいいという意味ではありません。

先に今後住宅ローンの金利が大きく上がるリスクは低いと書きましたが、当然ゼロではないわけです。

そのため、そういった時にある程度繰り上げ返済もできるように資金は貯めておくべきです。

 

実際に、我が家の場合は買う住宅の半分以上は資産がある状態で買いました。

管理人ちー
管理人ちー

要は3000万円の物件を買う場合は1500万円以上の資産があること、5000万円であれば2500万円以上といった感じですね

 

ただし普通の人がすでにこんなに資産を持っていることは稀だと思うので、私が考える購入時に必要な資産額というのを載せておきたいと思います。

購入時の年齢別最低限必要な資産額一覧

20代前半

購入金額の1割

20代後半

購入金額の2割

30代前半

購入金額の3割

30代後半

購入金額の4割

やはり20代30代で多額の自己資金を用意するのは難しいですよね。

そのため、一番住宅を買う年齢層である30代前半の場合で3割程度の資産があればよっぽど安心かなぁと思っています。

管理人ちー
管理人ちー

3000万円の場合は900万円ですね(^ ^)

夫婦2人合わせての総資産なのでこのくらいは十分可能かと思います

難しければ予算を落とすべきですね

 

40代前半

購入金額の5割

40代後半

購入金額の6割

50代前半

購入金額の7割

50代後半

購入金額の8割

そして40代以降は働ける年数も減っているので、それに合わせて資産も多く用意しておく必要があります。

その代わりに収入も増えていると思うのでこのくらいが妥当ではないでしょうか。

管理人ちー
管理人ちー

そもそも50代以降の場合組めるローンの額も限られますからね

 

60代以降

購入金額の10割

そして60代以降は組めるローンの額も限られているし、すでに退職している場合は住宅ローン控除の恩恵も受けられないので全て自己資金で賄えるくらいの資産は最低用意しておくべきかなぁと思います。

管理人ちー
管理人ちー

そもそも60代っていくらくらい借りられるものなんですかね?

そのへんが分からないので何とも言えませんが・・・

 

 

条件3・控除の旨味が享受できる49歳まで

そして、そもそも頭金ゼロのフルローンが組めるのは一体何歳までなのか?とい言うと、これはそれぞれの金融機関によっても違うしその人の属性によっても変わってきます。

そのため、そもそもフルローンが通るのか?ということも重要な問題なんですよね。

管理人ちー
管理人ちー

実際に30代でも頭金なしはNGの場合もあるし、50代でもいける場合もあるみたいなのでこればっかりはそれぞれって感じですね

 

そして忘れてならないのが住宅ローン控除なんですが、これは働いていないとそのメリットを享受できません。

そのため、定年が60歳の場合は49歳までに住宅ローンを組まないと10年間(現在は13年間)の控除をフルで受けることはできないということになります。

 

私はこの美味しすぎる住宅ローン控除を受けられないのであれば住宅は購入しないほうがいいとまで思っているほど重視しているので、となってくると年齢は49歳までとなってきます。



頭金ゼロで住宅購入の3つの条件まとめ

ということで、頭金ゼロでお得に住宅を買うために必要な3条件をまとめると以下のようになります。

⒈金利が0.5%前後の低金利で住宅ローンが組めること
⒉リスクに備えて最低限の資産を用意しておくこと
⒊そもそもフルローンが組める&49歳以下であること

 

我が家の場合はこの3つに合致したのでフルローンにしました。

そしてこの3条件に当てはまらずフルローンが通らなかったら家を買っていなかったと言えるほど我が家にとっては重要なことでした。

 

ただ、それだけお得な状態なので10年後に今の家を売って49歳までにもう一度住宅ローンを組むのもありだなぁと考えていたくらいだったんですよね。

しかし、制度改正があり住宅ローン控除のお得さがなくなるのでもうこの方法を2度やるのは難しそうですね(^_^;)

管理人ちー
管理人ちー

やっぱりって感じですが

残念だったなぁ

 

ということで、これが使えるのも多分今年までですよ〜

もちろん無理に家を買う必要はありませんが、上記の3つに該当しているのであれば今のお得な状況のうちに住宅を買っておくことをおすすめしたいと思います。

 

以上、最後までお付き合いいただきありがとうございました!

 

コメント

  1. memiko より:

    頭金の件についての記事わくわくしながら待っていました^^笑
    不動産会社では頭金ありきで話を進められているのですが、ローン控除のことと金利を考えると頭金を多く入れたら損なのでは、、?と思っていたのでちーさんのご意見拝読させていただいて納得しました^^
    これからもブログ楽しみにしていますm(_ _)m

    • やはり不動産会社はローンを少しでも通りやすい状況に持っていきたいので頭金を入れさせようとするんですよね・・・。
      でも入れないのが正解だと思います!

      ただ控除できる額は年収によって限られてくるのでオーバーする分は入れてもいいのかもしれませんが、その分自分で運用した方がお得ですよね(^ ^)

  2. ゆう より:

    初めてコメントします。

    まさにその通りなのですが、何故か世の中のファイナンシャルプランナー的な人は頭金を20%入れよとか意味の分からないことを言うんですよね。少なくとも今の住宅ローン減税がある間で金利が1%未満であれば借りるだけ借りたほうがいいのは当然だと思うんですけど、それさえ理解できない人がいるのも不思議だなと思います。

    私はマンションを3度購入して今三度目の住宅ローン減税ですが、金利がどんどん落ちて今回は0.35%まで落ちました。これだけ借金をして毎年0.65%の金利がもらえるなんて本当にボーナスタイムだなと思いますね。

    • ゆうさんコメントありがとうございます!

      そうなんですよね〜ローン控除からオーバーするなら多少頭金を入れるのもありかもしれませんが、私的には頭金がある方がローンが通りやすいからというのもあるのかなぁと思っています(特にこの理由で住宅メーカーの営業は入れさせようとする)

      0.35%とは凄いですね!!
      それだけ信用度が高いということですね(^ ^)
      しかしこれも金利分だけに改正されてしまいそうなので残念です・・・。

  3. 山田 より:

    YouTube登録者1万人突破おめでとうございます!!これからも動画楽しみにしています。
    アカウント取っていないのでこちらでお祝いの言葉を^ ^

    手付金のような100万円と手数料など細々と支払いましたが、頭金0円でした。審査が通ってしまえば家が買えるのが驚き。

    • いつもありがとうございます!

      そうなんですよね、審査が通るのであれば今のこの超低金利時代に頭金を入れるなんて考えられません( ´∀`)
      ただ、この感覚は投資をしていないとなかなか分からないのかもなとも思っているんですよね。
      銀行に預けておくくらいならローン額を減らしたほうがいいですから。

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